發債利率高達32% 明發集團不穩定的銷售業績
停牌四年之久，明發集團以另一種姿態再次引發市場關注。近日，明發集團發布了一則美元債的公告，擬發行1.76億美元的債券，按年利率22%計息，于2020年12月5日到期。值得一提的是，若明發集團未能如期償還這筆美元債，則該美元債的利息將會由22%+10%飆升至32%，這是一個創紀錄的數值。目前金融環境寬松，融資成本也處于下行區間，明發集團此舉無疑表現出“囊中羞澀”的現狀。高息發債疊加此前債務違約，業績表現不佳的明發集團，何時能迎來復牌之日?
22%+10%
明發集團發布的這則美元債顯示，明發集團擬發行1.76億美元債券，于2020年12月5日到期。該筆美元債將用于明發集團若干現有債務再融資及一般的企業用途。
公告顯示，上述美元債的年利率為22%。此外，若明發集團在債券到期日未能根據債券條件支付任何到期款項，則該美元債的利息將會由22%+10%飆升至32%。
此次發債是明發集團年內第二次高息發行美元債。今年1月，明發集團發行了一筆規模2.2億美元、票息15%的美元債券，該筆債券時間也不長，將在明年1月到期兌付。不到半年時間，發債利率就上升了7個百分點，可見明發集團資金緊張程度。
此前市場有消息稱，明發集團有一筆2.2億元的美元債未能到期兌付，構成了違約。據悉，該筆債券在2017年5月發行，利率為11%，應當在2020年5月18日被兌付。此次明發集團高息發債，市場猜測大概率也是為了上述違約債券的償還。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，高息發債說明企業確實缺錢，短期現金流沒辦法覆蓋即將到期的債務。另外，明發集團的融資渠道很窄，沒有多余選項。“除了邁過眼前這道坎，明發集團對于后市也有自己的考量，如此短時間高息發債也說明其可能擁有短期還款能力，例如有待開發的項目后期會‘補血’，不然明發集團此舉無異于飲鴆止渴。”謝逸楓進一步表示。
“落后”融資大環境
沒有對比就沒有傷害，明發集團高息發債之外，部分房企卻在下調發債利率。4月，華夏幸福將24.75億元的“18華夏01”利率由6.8%下調至5%;不久后，華夏幸福再次發布公告擬將24.75億元的“18華夏03”利率由7.15%下調至4.4%。
萬科也于6月1日發布公告宣布下調公司于2017年7月18日發行的“萬科企業股份有限公司2017年面向合格投資者公開發行公司債券”后兩年票面利率，預計利率將從4.5%降至1.9%。
受疫情影響，金融環境整體寬松，房企融資成本也處于下行區間。克而瑞數據顯示，今年以來的幾個月，房企海外發行美元債的平均成本在6%左右，境內發行債券平均成本在3%左右，且在2、3月明顯下降，境內外的寬松環境改善了房企融資成本。
顯然這股熱浪并未波及到明發集團，2017年至今，明發集團所發行的境外債利率一直保持在兩位數，特點多為規模小、利率高、時間短。
此前已有債券違約記錄的明發集團此次是否能順利融資?知名地產分析師嚴躍進表示，此前的違約消息對此次發債有一定影響，投資者投資此類債券也會比較謹慎。但22%的利率對一些投資機構還是有吸引力的。目前包括福建等市場的樓市有升溫可能，此類企業的債券發行有積極的意義。
持續惡化的資金面
從近年的業績表現來看，明發集團如“過山車”一般，2016年合約銷售額140億元，同比增長約167.6%;2017年合約銷售額125億元，同比下降10.7%;在2018年，明發集團的合同銷售額163.6億元，同比增長約30.4%;但到了2019年，明發集團錄得合同銷售額113.14億元，同比下降30.8%。
銷售業績不穩定的同時，明發集團也陷入“增收不增利”的尷尬。財報顯示，2017年明發集團收入同比增97.9%，但凈利潤同比下降12.42%;2018年收入同比增15.59%，凈利潤再度下滑16.51%;2019年才稍有好轉，收入和凈利潤同比雙向正增長。
高息發債的背后，是明發集團對資金的渴望。截至2019年末，明發集團總負債590.41億元，其中，流動負債545.55億元，非流動負債44.86億元，流動負債占總負債的比重高達92.4%。
現金流方面，明發集團2019年經營性活動現金流量凈額為11.18億元，同比減少59.78%;融資性活動現金流量凈額為-36.50億元，同比大幅下降963.51%。期末現金34.88億元，同比降33.73%，而同期短期借貸64.92億元，現金短債比低于1這個指標。
內部“造血”堪憂，外部融資渠道收窄，明發集團的資金鏈正在接受嚴峻考驗。
四年停牌期
在此之前，明發集團最引人關注的是其股票停牌長達四年之久，雖然業績表現不佳，但其似乎一直沒有放棄復牌的念想。
2009年11月13日，明發集團成功登陸港交所主板掛牌，成為當時繼寶龍地產、禹洲地產之后在香港上市的第三家廈門民營房企。但2016年，明發集團在刊發2015年年度業績公告時，其獨立核數師拒絕對該年度的綜合財務報表發表意見，停牌就此開始。
拒絕發表意見的原因在于，獨立核數師發現明發集團在2014年有3筆出售發生的真實性證據不足，分別是出售天津一項目51%的股權、出售代價為1.8億元，出售8個物業單位的使用權給最終控股股東及其關系密切的家庭成員、出售代價為6.4億元，出售42組物業的使用權給一名分包商。另外，在現金付款和收款上分別有約9億元和5.4億元沒有合法書面證明支持。
隨后，港交所責令明發集團于2016年4月1日起停牌，并給出四個復牌條件：對前核數師提出的事宜進行調查并披露調查結果;處理2015年財報中的審核保留意見;將所有重大資料告知市場;刊發所有尚未發布財務業績。2019年4月，港交所新增額外三個復牌條件。
四年多時間，明發集團為復牌做了許多努力。包括一口氣發布2016-2018年三份財報，發布調查報告第二份補充資料和內控審閱報告的補充資料，對董事會架構作出變更等。2020年4月23日，明發集團創始人黃煥明退出董事會，不再擔任公司任何職務。彼時外界認為，黃煥明“以退為進”是積極信號，明發集團復牌指日可待。
目前來看，明發集團復牌還沒有明確的信號傳出，此次高息發債無疑為其復牌增添了新的“負擔”。謝逸楓表示，債務違約疊加高息發債，這些給明發集團復牌帶來的都是負面影響。短期內明發集團復牌的可能性很小，而且即便復牌成功，其股價也會出現大幅下跌。
就高息發債和復牌等相關問題，北京商報記者與明發集團方面取得了聯系，但截至發稿，對方未給出回應。
