按揭的房屋抵押貸款怎么辦理？哪些房產(chǎn)類型不適合進(jìn)行抵押?
各項(xiàng)貸款申請(qǐng)條件都符合，唯獨(dú)在房產(chǎn)抵押資質(zhì)上碰了釘子，這樣的情形，對(duì)于不少借款人而言并不陌生。特別是在信貸緊縮的當(dāng)下，銀行對(duì)貸款審核可謂是“重兵把守”，抵押物審核升級(jí)顯著，提前明晰抵押物條件是成功貸款的先決保障。
并非所有房產(chǎn)均可以實(shí)現(xiàn)抵押，有一部分房產(chǎn)類型并不具備抵押貸款資質(zhì)。在提交貸款申請(qǐng)之前，要提前核實(shí)房產(chǎn)屬性，如果在房產(chǎn)具備抵押資質(zhì)的基礎(chǔ)上，借款人同時(shí)擁有良好的信用記錄、還款能力，申請(qǐng)大額度消費(fèi)貸款將變得輕而易舉。那么，到底哪些房產(chǎn)類型不適合進(jìn)行抵押?
按揭中的房產(chǎn)“傷不起”
如果房產(chǎn)還處于按揭狀態(tài)，其抵押他項(xiàng)權(quán)其實(shí)是在銀行手中，等于將產(chǎn)權(quán)暫時(shí)移交。借款人雖然享有使用權(quán)，但并不具備完全產(chǎn)權(quán)，所以并不具備對(duì)這套房產(chǎn)的抵押支配權(quán)。抵押物按揭是最讓借款人頭疼的融資尷尬。由于各地房?jī)r(jià)一路走高，普通民眾購(gòu)房往往背負(fù)數(shù)百萬(wàn)元的銀行貸款，而房產(chǎn)早已抵押給了銀行，當(dāng)再度融資時(shí)沒有抵押物，還款能力也或?qū)⒃馐苜|(zhì)疑。如若面臨較為緊急的消費(fèi)融資需求，往往不能做到應(yīng)對(duì)自如，從容貸款談何容易?
老房子抵押資質(zhì)“茍延殘喘”
房齡太久、戶型太小的二手房，往往不具備抵押貸款資質(zhì)。大多數(shù)銀行對(duì)于抵押的房產(chǎn)有較為嚴(yán)格的規(guī)格要求，綜合來(lái)看，面積≤50平方米、房齡≥20 年的房產(chǎn)，銀行會(huì)認(rèn)為較難變現(xiàn)，較難獲得抵押貸款。甚至有個(gè)別銀行明確提出，房齡>15年的房產(chǎn)都不予發(fā)放抵押貸款，老房抵押資質(zhì)弱勢(shì)盡顯。當(dāng)然，如若該房產(chǎn)在較為主要的城市功能區(qū)域，也有部分房產(chǎn)可另當(dāng)別論申請(qǐng)獲得貸款。比如，就北京地區(qū)而言，部分銀行還是較為樂意接受三環(huán)內(nèi)的老房作為抵押物，因?yàn)檫@樣的房子即便年邁，變現(xiàn)能力卻往往較強(qiáng)。
經(jīng)適房未滿5年無(wú)法抵押
在經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定章程里，主管單位明確指出，只有期滿5年，經(jīng)濟(jì)適用房(或限價(jià)房)產(chǎn)權(quán)才能完全實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。若經(jīng)適房房東在5年內(nèi)出售房屋，將違背相關(guān)條例，無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交接，更不要提抵押貸款資質(zhì)了。有借款人或許會(huì)有疑問：明明是自己掏錢買來(lái)的房產(chǎn)，為何卻不具備交易、抵押支配權(quán)?實(shí)則不然，由于經(jīng)適房屬于保障性住房，其建立的目的是解決城市中低收入職工家庭住房困難，為了抑制經(jīng)適房成為投資投機(jī)者的短期獲利工具，主管單位方才出臺(tái)“5年大限”。
小產(chǎn)權(quán)房=無(wú)產(chǎn)權(quán)房
名為小產(chǎn)權(quán)(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán))，實(shí)為無(wú)產(chǎn)權(quán)，這就是該類房產(chǎn)存在的尷尬。沒有產(chǎn)權(quán)證明，僅有一紙銷售方的出售合同，并未受到房管單位的認(rèn)同。這類房屋如若遇到政策性規(guī)劃等情況，就面臨“滅絕”風(fēng)險(xiǎn)。一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正爭(zhēng)論，在媒體間、業(yè)內(nèi)人士間曾引起軒然大波。固然，商品房的價(jià)格高得過于離譜，相比之下這些錯(cuò)落于郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房卻顯得價(jià)格公道。但由于其不具備房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，這類房產(chǎn)在法律上并不被認(rèn)可。小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的業(yè)主，也只能就這么過著沒有房本的日子。
少數(shù)已購(gòu)公房抵押“難產(chǎn)”
雖然已購(gòu)公房多已轉(zhuǎn)為個(gè)人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，但仍有少數(shù)較為特殊，無(wú)法具備抵押貸款資質(zhì)。例如，部分不能提供購(gòu)房合同、協(xié)議的房產(chǎn)，以及不能提供央產(chǎn)房上市相關(guān)證明的央產(chǎn)房。由于此類房產(chǎn)權(quán)屬尚屬于較為模糊的狀態(tài)，故出于 信貸風(fēng)險(xiǎn)及變現(xiàn)能力考慮，無(wú)法抵押房產(chǎn)申請(qǐng)貸款。
融資支招
本想通過抵押房產(chǎn)方式獲得消費(fèi)貸款，卻發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)屬于上述五類， 借款人心情難免“悲劇”感叢生。但即便沒有房產(chǎn)資質(zhì)，獲得較大額度的消費(fèi)貸款并非沒有路徑。申請(qǐng)個(gè)人信用貸款如若貸款用途得當(dāng)，借款人可適度申請(qǐng)銀行個(gè)人信用貸款。
普通職場(chǎng)人士往往申請(qǐng)額度在月收入的4～8倍，如果是公務(wù)員、教師、 國(guó)企職員等優(yōu)質(zhì)行業(yè)人群，最多可獲得月收入6～10倍的貸款金額。
利用其他財(cái)力證明提高貸款資質(zhì)，如若借款人持有穩(wěn)定的國(guó)債、股票、基金，或在其他投資理財(cái)渠道有穩(wěn)定收益，亦可出具相關(guān)證據(jù)證實(shí)自己的還款能力，增加銀行的認(rèn)可程度。
尋求貸款保證借款人可由符合貸款申請(qǐng)資質(zhì)的第三方擔(dān)保人為自己作保，或?qū)ふ艺?guī)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，兩種渠道都將有助于貸款更快實(shí)現(xiàn)。
