半年只賣出26平方米？李亞鵬斥資35億的雪山小鎮(zhèn)怎么了
去年上半年，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)只賣出了26平方米，還不到存量的1/1000。這個(gè)斥資35億承載了李亞鵬地產(chǎn)大亨夢(mèng)的項(xiàng)目，即使是在易手后，也始終沒有展現(xiàn)出一個(gè)明星項(xiàng)目應(yīng)有的流量。李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案起源就是其曾參與投資的麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)。李亞鵬曾對(duì)這個(gè)雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)寄托了藝術(shù)家夢(mèng)想和商業(yè)理想，但最后卻因境況日益下滑，轉(zhuǎn)賣給陽光100。
目前，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的修建仍未完成，而李亞鵬因該小鎮(zhèn)涉及的債務(wù)問題也遲遲沒有厘清。景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐在接受記者采訪時(shí)表示，其實(shí)目前整個(gè)國(guó)內(nèi)純粹的文旅度假地產(chǎn)項(xiàng)目都不太好賣，類似雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)虧損、甚至變成“鬼城”的樓盤在麗江還有不少。要做好這種文旅度假地產(chǎn)，關(guān)鍵是要找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群定位，還要根據(jù)項(xiàng)目的地理位置，因地制宜來落地。2012年，麗江雪山投資以1.635億元價(jià)格拿下束河街道一宗27.256公頃(約408畝)土地，土地用途為住宿餐飲用地，計(jì)劃開工時(shí)間為2013年8月。在2012年到2015年的3年時(shí)間，李亞鵬操盤下的雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)可謂星光無限。記者此前采訪了解到，員工口中的“亞鵬總”，選擇了“專業(yè)”的操盤團(tuán)隊(duì)，為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)量身設(shè)計(jì)了130多棟190平方米到300平方米的清水獨(dú)棟別墅。在價(jià)格上，190平方米的產(chǎn)品總售價(jià)達(dá)400萬～500萬元，而更大戶型則賣到了700萬元至上千萬元。
在李亞鵬的帶動(dòng)下，他的圈內(nèi)好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)置辦了資產(chǎn)，不過并沒有用作自己居住，而是成立了“中國(guó)好機(jī)友俱樂部”。但從項(xiàng)目開盤兩年多時(shí)間賣掉30多棟別墅的客群來看，圈內(nèi)好友為李亞鵬買單的只有7、8個(gè)人，剩下的大多還是市場(chǎng)客戶。周鳴岐分析指出，偏遠(yuǎn)地區(qū)的度假地產(chǎn)不是主流房產(chǎn)項(xiàng)目，很難溢價(jià)轉(zhuǎn)手，基礎(chǔ)客群注定不會(huì)很大。比如說在城市能買100萬～200萬元房子的購(gòu)房者和愿意在麗江砸100萬～200萬元的購(gòu)房者肯定不是一個(gè)客群，“前者是生活剛需，而后者這個(gè)錢僅僅是他們用于享受生活的”。銷售不佳和負(fù)債累累令李亞鵬不得不另尋他法。2015年，陽光100接盤雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，并將李亞鵬團(tuán)隊(duì)此前規(guī)劃的別墅都分割成返租式公寓銷售。但近幾年該項(xiàng)目依然銷售不佳。據(jù)陽光100財(cái)報(bào)披露，2018年～2020年年中，麗江陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的合約銷售面積分別是961平方米、無、26平方米。2020年年中，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的銷售均價(jià)為16154元/平方米，與項(xiàng)目最初認(rèn)籌時(shí)的單價(jià)相差無幾。截至2020年年中，陽光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)已完工仍未出售的建筑面積為26335平方米，發(fā)展中的建筑面積是32995平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間是2022年。
周鳴岐最后補(bǔ)充道，文旅度假地產(chǎn)項(xiàng)目大多規(guī)模大，房源數(shù)量多，而由于購(gòu)買群體基數(shù)有限，銷售比較困難。類似雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)這樣的項(xiàng)目，一開始投研疏漏，產(chǎn)品定位存在問題，后續(xù)即便盤活也困難重重，“那邊市場(chǎng)已經(jīng)非常過剩了，后續(xù)如果不用專業(yè)的文旅思維進(jìn)行優(yōu)化，很難起到作用。”
標(biāo)簽： 藝術(shù)小鎮(zhèn) 李亞鵬
